住房贷款提前还款没你想的那么划算

腾讯财经

买房贷款是现在年轻人买房最常见的方式。特别是在北上广深等特大城市，动辄几百万的房款，要一次性付清对于很多家庭来说是比较困难的。攒够了钱，准备脱离“房奴”的身份的你，在结清房贷前，你真的明白提前还清房贷到底划算吗？

今天我们来一起探讨一下这个问题：

一、现行住房按揭贷款的利率到底有多低：

1、住房公积金贷款：

住房公积金贷款是指各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向该职工发放的房屋抵押贷款（主要用于购房）。其利率可以说是在常见贷款中最低的，目前5年期以上公积金贷款年利率为3.25%。

2、商业住房按揭贷款：

指向申请人发放，用于购买商品住房并以所购房产向银行提供抵押担保的贷款。利率仅次于公积金按揭贷款，目前5年期以上贷款年利率为基准利率的8.5折至基准利率（即4.165%至4.9%）

那么不管哪种按揭贷款方式，总体而言利率较低是一个显而易见的特点。为了体现它的低，我们来做两个对比：

商业银行中常规的经营性及消费性贷款的执行年利率普遍在6%至8%。

常规的银行低风险理财产品的收益为3.8%至4.8%。

相比较而言，如果还了按揭再做贷款则无法享受较低利率。若将用于还贷款的资金购买银行理财基本可以不亏，若有更好的投资渠道则还能有赚。

二、针对于提前还贷，结合几种常见情况提点建议：

1、长期手头上有资金闲置，但没有合适的投资渠道。

在上面已经阐述，住房按揭贷款的利率目前相对较低的，如果实在没有合适的投资渠道是可以考虑购买银行的理财产品。因为住房贷款的期限普遍较长，如果结清了再贷的话可就不能够再享受这么优惠的利率了。

2、准备过户。

因为住房按揭贷款是以购买房产做抵押，如果房产准备过户，那么不管划不划算，肯定是需要先将贷款结清。

3、按揭贷款快到期，准备提高抵押率盘活资金。

如果对资金有更多的需求，而仅有的住房已抵押在银行做按揭贷款，如果再次贷款的金额明显超过需要还款金额，可以考虑提前还贷。以购买价格100万住房为例，首付30万，贷70万。其中70万已还款35万，剩35万。若将35万还掉，可再从银行贷款70万，比之前多出35万。（建立在抵押率70%，房价无波动的情况下，若房价在此期间上涨这再次贷款银行的评估价格会更高），但再次贷款的资金成本会高于按揭贷款。

4、记性不好，还款意识淡薄。

生活中接触到一些客户，因为每个月还款金额不大，而贷款银行又不是常用银行，因此出现长期还款逾期现象。根据《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于限制被执行人高消费的若干规定〉的决定》，纳入法院及失信被执行人的以后真的不能再乘坐飞机、高铁了。因此针对还是不长记性的你还是提前还了吧。

5、不同还款方式提前还款的区别：

之前的文章中已经阐述过等额本金及等额本息的区别。那么很容易理解为在等额本息还款到50%以上的时候，提前还款是不划算的。因为这个节点贷款的总利息已经还了大部分，提前还款的大部分是本金，因此是不划算的。

等额本金，因为每个月还款的本金是一样多，随着本金减少利息相应减少，因此针对这种方式什么时候提前还款影响都不大，相对等额本息会划算很多。

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6、提前还款是否有违约金：

不同的银行一般规定不一样，但在借款合同中会对提前还款有明确的阐述，比如刚贷款后的1-2年提前还款，一般银行会收取一定比例的违约金。如果违约金高于了一年的贷款利息，则可考虑等过了违约期后再还。

希望以上内容能为准备提前还款的你提供一些参考，希望大家合理运营银行资金，学会理财。

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